【 土地の取得費が不明の場合の計算方法 】譲渡所得|確定申告|概算取得費|税理士|

譲渡所得で取得した時の領収証や売買契約書等の証拠書類がどうしても見つからない場合、概算取得費控除を使うのが通常ですよね。

※概算取得費控除 租税特別措置法 第31条の4
売却金額×5% を取得費として認める方法

但し、措法31条の4は [ 昭和27年12月31日以前に取得した土地又は建物 ]について規定されているものであって、それ以降のものについては、以下のように記載されている。

租税特別措置法基本通達(昭和28年以後に取得した資産についての適用)
措置法第31条の4第1項の規定は、昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地建物等の譲渡所得の金額の計算につき適用されるのであるが、昭和28年1月1日以後に取得した土地建物等の取得費についても、同項の規定に準じて計算して差し支えないものとする。

つまり、[ できる規定 ]である。

という事で、調べました。

ありましたね。判例
裁決事例集 No.60-208頁

本件宅地については、譲渡時に対する取得時の六大都市を除く市街地価格指数(住宅地)の割合を乗じて算定する。
上記の算定方法は、調査会が公表した数値であり、市場価格を反映した近似値の取得費が計算でき、合理的であると認められる。
※一部省略

この採決は国税局側が示した取得費であり、合理的と局側が認めるものである。


では、調べてみようではないですか。

まずは、市街地価格指数 というものを入手しなければいけません。

調べてみるとここから購入できるようですね。

送料込み 810円です。

a0327775_16201662.jpg

昭和30年以降のものが掲載されています。
地方については、昭和60年以降のものです。


今回の譲渡所得の土地については、昭和50年取得のもの。
場所は埼玉県

昭和50年の埼玉県の指数は存在しないため、いくつか参考になる年度を抽出していきました。

昭和50年3月 取得年
昭和60年3月 埼玉の市街地価格指数最古年
昭和63年 近傍宅地 最古年(市区町村に電話で問い合わせ)
平成13年 近傍宅地 価格上昇後(市区町村に電話で問い合わせ)
平成27年 売却年


計算方法としては、売却年(平成27年)の固定資産税評価額に同年の指数を分母にして、取得時の指数を分子として計算。

昭和50年の埼玉及び関東の指数については、概算で計算。
ちなみに指数は4種類使用
・全国
・六大都市以外
・関東
・埼玉
念のため上記の内一番低い価格を選択。

平成27年度の固定資産税評価額を基準とし、各年度の指数で割返し固定資産税評価額を算定。
さらに、売却年の固定資産税評価額と売却価額の比率を乗じて、各年度の売買価格を算定。
本件の固定資産税評価額は売買価格の約80.9%なので、これを基準と仮定して当時の売買価格を算定。
(売買価格の70%が固定資産税評価額と言われているので問題ないかと)



ただし、この市街地価格指数・・・埼玉という大きなくくりで指数を出しているので実態と即していない部分もあるかと思い、もう一つのやり方を模索。
今回の譲渡は、昭和60年と昭和63年でかなりの価格差(土地価格の急激な上昇)がある地域であるため。


という事で、国土交通省地価公示価格 を使用して算定。

同じように、平成27年度の固定資産税評価額を基準として昭和50年の評価額を導き出しました。



さて、資料は揃った!
では、この忙しい時期に税務署に行ってこよう!

早速電話して個別相談の予約を取り付けました。

担当していただいたのは、上席調査官。


判例と作成したExcel資料2種類を持っていき説明しました。

当然のことながら、あからさまにOKとは言いませんでしたが、ここまで税理士が調べているものであれば特に調査等はないでしょうというニュアンスでした。

よし!


ちなみに、原則は購入価額を計上してほしいと言われました。
証拠書類があってもなくても。

5%を使用する概算取得費控除については、昭和27年12月31日以前のものに使用するべきものという認識は税務署の方でもあるようです。


ちなみに、今回の譲渡では、概算取得費控除よりも 約115万円 税金が少なくなりました!


では、この調査事項を納税者に報告し、了承を得られればこれで申告したいと思います。


注:管轄の税務署によっては見解が違う可能性もありますので、必ず税理士等に相談することをお勧めいたします。
今回も、[ 税理士先生が調べたものであるなら・・・ ]と担当者は言っておりましたので。

こうも言っておりました。
「 証拠書類等がなくても、購入価額をはっきり覚えていればそれで申告している人もいると思います。 」と。

確定申告はあくまで自己申告制度。



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追記 2017.12.7
この件に関して全国から問い合わせが来ています。
昨日、とある研修会に参加しましたが、やはり市街地価格指数で計算している
税理士はいましたね。

最初の申告からもうすぐ2年経ちますが、税務調査はありません。


相談は無料で行っていますが、下記の点にご注意ください。

①報酬について
基本報酬10万円+(調査費)+実費
※調査費についてはお見積り致します。

②申告について
他の所得がある場合も、当事務所にて申告致します。
※市街地価格指数による取得費のみ計算することはしておりません。
税理士が申告することに意味がありますので。

③購入価額について
買ったかどうかもわからないけど、高く売れたから市街地価格指数で計算してほしい。
→計算・申告致しません。脱税行為に該当します。
あくまで宅地として購入し、5%取得費で計算した価額よりも明らかに高いと
本人が認識している場合のみ計算・申告致します。

④全国対応
メールや電話での対応となりますが、可能です。
税務調査や意見聴取については、出張費及び日当を頂きます。

⑤リスクは?
当然あります。
税務調査で否認される可能性があることをご理解ください。
否認されないため(税務署に対抗するため)に、様々な統計資料に基づき
客観的証拠を添付して申告しております。
なお、否認された場合は調査費部分の報酬をお返し致します。

⑥手付金
調査に実費と時間がかかりますので、基本報酬の50%(5万円(税抜))
を事前にお支払いください。
申告まで至った場合は、総額から相殺いたします。
申告まで至らなかった場合は返金致しませんので、ご了承ください。




         ■─────────────────╋
 服部税理士事務所 │WebSite http://nin-nin-tax.jp
╋───────────╋
│ 税理士 服部 美賢(Yoshimasa Hattori)

│ 355-0027  埼玉県東松山市美土里町6-67
│  TEL:0493-81-6162 FAX:0493-81-6163
│  E-mail:hattori.tax@tkcnf.or.jp
╋────────────────────╋



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by EYE_MARKS | 2016-02-19 16:21 | コラム | Comments(0)


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